LA Remodel · Non-Structural Renovation

旧房翻新施工顺序

Scope

适用: LA 县/市既有 single-family 翻新, 不动承重墙 / 不扩建。典型工期 4–6 个月。重点: hazmat 检测先行、保护到位、门窗换新需要查木结构变形。

R00

Remodel Phase

前期勘察 + 含铅/石棉检测

工期 1 周

Permit 拆除 permit (部分城市 over-the-counter)

InspectorAsbestos/Lead lab

施工要点

1978 年前老房必须做 lead paint test (EPA RRP 法规)
1980 年前老房 popcorn ceiling / vinyl tile / pipe wrap 全部送检石棉
电箱拍照 / 现有 panel 容量记录 (老 60A / 100A panel 多半要升级 200A)
Sewer line 摄像头检查 (老房 cast iron / clay pipe 多有破裂)
外墙拍照存档 (含已有裂缝, 避免后期纠纷)

常见坑

· 未做石棉检测就开拆 → Cal/OSHA 罚款 + 工人健康风险
· Sewer 没查就翻新厨房 → 装完发现要刨地砖换管

R05

Remodel Phase

保护 + 拆除 / Demo

工期 1–2 周

Demo crewHazmat (if needed)

施工要点

保留区铺 ram board + plastic zip wall + negative air machine (HEPA)
HVAC return / supply 全部封堵, 防灰尘进风道
拆除顺序: 软装 → cabinet → 洁具 → 地板 → drywall → trim → 门窗 (留到最后)
电拆前断 main breaker, 用 non-contact tester 复测
水拆前关 main + water heater bypass
燃气拆除必须持证 plumber 关阀 + 用肥皂水测漏
承重墙严禁动 — 拆 drywall 后看到 double top plate + king/jack stud 即承重

常见坑

· 拆 lath & plaster 老墙时未做含铅防护 → EPA 罚款
· 把 shear wall 当普通隔墙拆 → 结构问题, 必须 SE 复核

R10

Remodel Phase

垃圾清运 / Haul-Off

工期并行

Dumpster / haul company

施工要点

20–40 yard roll-off dumpster, LA 城内需 street use permit
分类: 金属 (废品站) / 混凝土 (separate bin, 便宜) / 一般建筑垃圾
石棉废料必须 licensed abatement, 不可走普通 dumpster
Lead paint debris 装 6-mil double bag + 标签
C&D recycling 报告 — LA 市 ≥ 65% 回收率, 完工时 city 要求提交

常见坑

· Dumpster 占道未申请 → 单日罚 $200+
· C&D 回收率不达标 → 拒发 final permit

R15

Remodel Phase

门窗换新 / Window & Door Replacement

工期 1–2 周

Permit Window/door replacement permit (LA 城新增 ≥ 3 樘需 Title 24 报告)

Window installerFramer (for repair)

门窗换新警示

老房木框 30+ 年, 拆窗后 80% 概率发现 sill 腐烂 / stud 变形

施工要点

拆窗顺序 (retrofit vs full frame 二选一):
• Retrofit (insert): 保留原 frame, 新窗 nail fin 切掉, 直接套入. 适合 frame 完好的 stucco 房
• Full frame (cut-back): 切掉 stucco 6" 周边 + 拆原 frame, 见 sheathing. 适合发现腐烂 / 漏水
拆窗后必须检查项: sill plate / king stud / jack stud / header 是否腐烂软化 (用螺丝刀戳)
发现 wood rot → sister stud 加固或整个 rough opening 换新, 不可只换窗
新窗 R.O. (rough opening) = 新窗 unit size + 1/2" each side + 1/2" top (shim 空间)
Sill pan flashing 必装 (老房原装多半没有 → 漏水主因)
顺序: sill pan → window 立框 → shim 找平/plumb → nail fin → jamb flashing → head flashing (lap 在 WRB 上层)
切 stucco 用 dustless saw + 集尘 (避免石棉 / 含铅粉尘)
门换新: 老 jamb 多半下沉, 量 4 角对角差, 超过 1/4" 必须 reframe rough opening
Exterior door threshold + sill pan 必装 (老房常无)

常见坑

· 只换窗扇不查木结构 → 1 年后 stucco 沿窗角裂 / 室内漏水
· Retrofit 装在已腐烂 frame 上 → 新窗下沉 / 漏水 / 保修无效
· Full frame 切 stucco 没留 backer rod gap → 新 stucco 与窗框开裂
· 门框对角差未测 → 新门装上自动滑动 / 关不严
· 未做 Title 24 fenestration 计算 → city 拒验

R20

Remodel Phase

MEP 检修 / 更换

工期 2–3 周

Permit Plumbing / Electrical / Mechanical permit (each)

PlumberElectricianHVAC

施工要点

Electrical: 老 cloth wire / aluminum wire / FPE / Zinsco panel 全部换新 (保险公司多半拒保)
Panel 升级 200A 通常需 SCE 临时断电 + city inspection
Plumbing: galvanized supply 全部换 PEX 或 copper L; cast iron drain ≥ 50 yr 建议换 ABS
Gas line: 老 black iron 漏检 (压力测试 15 psi × 15 min 无降压)
HVAC: 老 R-22 系统已停产, 换 R-410A 或 R-454B; duct 80% 老房需全换 (漏风 + 没保温)
新增 EV charger 240V 40A circuit (LA 现已强制新装/大改造预留)
Recessed light 重新布点 (老房常 1 房 1 灯, 现代标配 6" LED × 4–6 个)
Smoke + CO detector 全屋升级 hard-wired interconnected (remodel 触发新规)

常见坑

· Panel 升级未协调 SCE → 工期拖 2–4 周
· Old galvanized 留一段不换 → 新 PEX 锈水照旧
· HVAC duct 未做 leak test (Title 24 强制 ≤ 6% 漏风) → HERS 失败

R25

Remodel Phase

外墙翻新 / Exterior Refresh

工期 2–4 周

Stucco / sidingPainterRoofer (touch-up)

施工要点

外墙裂缝评估: 发丝裂 (< 1/32") = caulk 可处理; 结构裂 (> 1/8") = 需要 SE 看
局部 patch stucco: 切除松动区域, 见 lath, 接新 lath (overlap 6") → 3-coat 重做
全房 recoat: 高压水洗 → 修补 → fog coat (cementitious 同色覆盖) 或 elastomeric paint 2 道
Trim / fascia 朽木换新 (PVC 或 cedar primed)
Gutter / downspout 检修 + 加 splash block 远离地基 ≥ 3'
屋顶: 局部修补 vs 整换 (老 comp shingle ≥ 20 yr 建议整换)
门窗周边 caulk 全部铲除重打 (Sika 1A / OSI Quad)

常见坑

· Patch 处颜色 / 肌理与原墙跳 → 必须整面 fog coat 统一
· 新 stucco patch 没养护 28 天就上漆 → 皂化剥落

R30

Remodel Phase

Drywall + 油漆基层

工期 2 周

DrywallerPainter

施工要点

新隔墙 R-15 batt 保温 (旧墙开洞 blow-in cellulose 也可)
Drywall 5/8" 厨卫 cement board
Taping Level 4 (高端 Level 5 全屋 skim)
新旧墙交接处贴 paper tape + 3 道 mud, 避免日后裂
PVA primer 全屋一道

常见坑

· 老石灰墙 (plaster) 与新 drywall 交接没做 flexible joint → 必裂

R35

Remodel Phase

Trim + 内门 + 底漆完成

工期 1–2 周

Finish carpenterPainter

施工要点

Baseboard / casing / crown 装 (见 QC trim)
内门安装 + hardware
钉孔 putty + 全屋砂 220g + 除尘

R40

Remodel Phase

橱柜 + 台面

工期 2 周

Cabinet installerStone fab

施工要点

墙面平整度复核 ≤ 1/8"/8'
Upper → base, 装完 template 台面 (5–10 天)
Backsplash 留到台面装完后

R45

Remodel Phase

瓷砖 + 地板

工期 2–3 周

Tile setterFlooring

施工要点

湿区 RedGard + flood test 24 hr
硬木 acclimate 5–14 天
门套底部 undercut 让地板 slip-in

常见坑

· 翻新房 subfloor 多半不平, 装地板前必做 self-leveling (新房常省略)

R50

Remodel Phase

洁具 + 灯具 + Trim

工期 1 周

PlumberElectrician

施工要点

马桶 / 水槽 / 龙头 / 淋浴全装
Recessed trim / 吊灯 / 风扇 / face plate
GFCI + AFCI 测试

R55

Remodel Phase

面漆 + 外墙漆

工期 1–2 周

Painter

施工要点

墙面 2 道 (spray + back-roll)
Trim / 门 2 道 Semi-Gloss 或 Advance Satin
外墙 elastomeric / acrylic 2 道
Touch-up kit 1 gal / 颜色留底

R70

Remodel Phase

清洁 + Punch + Final

工期 1 周

CleanerGC

施工要点

Construction clean → polish clean
Punch list → 业主 walkthrough → 整改
Final inspection (各分项 final 必须先过)
C&D recycling report 提交