LA Remodel · Risk Register

翻新风险登记表 + 缓解方案

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使用方式: T-30 天逐项过一遍 → 触发条件命中即做 inspection → 阳性进 mitigation。 Critical 项必须在 demo 前完成, 否则停工。水电 / 下水道 是翻新最容易遗漏的暗坑, 单列 P / SW / E 三类专门追踪。

H-01Hazmat

含铅油漆 Lead Paint (1978 前老房)

Critical概率
触发条件

建造年份 < 1978 + 任何 disturbance > 6 sqft 内墙 / 20 sqft 外墙

检查方法 · T-21 天 (Phase R00)

XRF 现场扫描 或 paint chip 送 EPA-cert lab; 取样位置: 窗框/门框/baseboard/外墙

缓解步骤
  1. 1.雇 EPA RRP-certified firm (GC 本身需 RRP cert)
  2. 2.建立 contained work area: 6-mil plastic + HEPA negative air machine
  3. 3.工人 PPE: P100 respirator + Tyvek suit
  4. 4.湿法施工 (mist) + HEPA vacuum 收尾
  5. 5.废料 6-mil double bag + 标 'LEAD' + 由 hazmat hauler 运走
  6. 6.Clearance wipe test 通过后才可解除围挡
主责RRP-Cert Contractor协同GC / Industrial hygienist+1–2 周 (检测+清除)$5K–$25K
H-02Hazmat

石棉 Asbestos (1980 前材料)

Critical概率
触发条件

Popcorn ceiling / 9×9 vinyl tile + black mastic / pipe wrap / linoleum / textured drywall mud

检查方法 · T-21 天, 拆除前 必须 出结果

PLM bulk sample → AIHA-accredited lab (每材料 3 个样本, $30–$50/样)

缓解步骤
  1. 1.检测阳性 → 必须 Cal/OSHA registered abatement contractor
  2. 2.通知 AQMD (South Coast Air Quality Mgmt District) 至少 10 天前申报
  3. 3.Full containment + air monitoring (PCM/TEM clearance)
  4. 4.废料: yellow asbestos bag + 标签, licensed hauler 到 approved landfill
  5. 5.Clearance air test < 0.01 f/cc 才能复工
主责Cal/OSHA Asbestos Abatement Contractor协同GC / AQMD notification+2–4 周 (申报 10 天 + abatement + clearance)$3K–$30K (popcorn 全屋 ~$8K)
S-03Structural

承重墙误拆 / 加 opening 未补强

Critical概率
触发条件

Demo 时主观判断 '非承重' 拆掉

检查方法 · Phase R05 拆除前

对照 structural plan; 现场 telltale: double top plate + king/jack + 上方 truss 走向垂直墙

缓解步骤
  1. 1.动任何疑似墙前必须 SE 现场签字
  2. 2.已误拆: 立即临时支撑 (2×4 jack post @ 4' OC) + SE 紧急上图
  3. 3.永久 LVL/PSL beam 补强 + Simpson hardware
  4. 4.补办 structural permit (revision)
主责Structural Engineer协同Framer / GC+2–4 周 + permit revision$5K–$25K
P-03Plumbing

Gas line 漏气 / sizing 不足 (新加 appliance)

Critical概率
触发条件

新加 tankless / 烤箱 / 烘干机 BTU 超原管径承载

检查方法 · Phase R20 MEP 设计阶段

1) 全屋 BTU load calc vs IFGC 表; 2) Pressure test 15 psi × 15 min 无降压; 3) 接头肥皂水测漏

缓解步骤
  1. 1.重算管径 (CSST 或 black iron)
  2. 2.新加 sediment trap @ 每个 appliance
  3. 3.Earthquake shutoff valve 装在表后 (LA 强制 remodel > $10K)
  4. 4.Pressure test 通过 + city plumbing inspector 签字
主责Licensed Plumber (gas cert)+3–7 天$1.5K–$6K
SW-01Sewer/Drain

Sewer lateral 破裂 / 根系入侵 / 反坡

Critical概率
触发条件

1980 前老房, cast iron / clay tile / Orangeburg 主排; 厨房或卫生间慢排; 雨后 backup

检查方法 · T-30 天 (开工前必做, 否则厨卫装完才发现要刨)

Sewer scope camera (Spartan / RIDGID SeeSnake) 从 cleanout 到 city main 全程录像; 同时 locate depth + 位置

缓解步骤
  1. 1.局部破裂: spot repair (开挖 8–12 ft, 切除换 ABS/SDR-35)
  2. 2.整段老化 + 多处破裂: trenchless 内衬 (CIPP cured-in-place) 或 pipe burst
  3. 3.根系入侵: hydro jet 清根 + 后续 CIPP 内衬 (单纯切根 1–2 年复发)
  4. 4.反坡: 必须开挖重做坡度 (1/4" per ft for 4" pipe)
  5. 5.Orangeburg (压制纸沥青管): 必须全换, 无修复方案
  6. 6.City sewer connect: 部分城市需 saddle tap permit + city plumber 在场
  7. 7.做完后 二次摄像 + 录像存档给业主
主责Sewer Specialist (C-42)协同Plumber / GC+1–3 周 (CIPP 1 天作业但调度长)$3K (spot) – $25K (full trenchless 50 ft) – $40K+ (full open trench + city tap)
E-01Electrical

Panel 召回品牌 (FPE Stab-Lok / Zinsco / Pushmatic)

Critical概率
触发条件

目视 panel 品牌; FPE = 红 'Federal Pacific'; Zinsco = 多彩 breaker

检查方法 · T-30 天

拆 panel cover 拍照, 查品牌型号

缓解步骤
  1. 1.必须 整 panel 更换 (breaker 不会 trip, 火灾风险, 保险拒保)
  2. 2.升级 200A (SCE service upgrade 申请提前 4–8 周)
  3. 3.新 panel 留 30% spare breaker 空位
  4. 4.全屋 AFCI (bedroom/living) + GFCI (kitchen/bath/garage/outdoor/laundry) 按 2023 CEC
  5. 5.Whole-house surge protector (CEC 2020+ remodel 触发强制)
主责Licensed Electrician (C-10)协同SCE (service drop)+2–6 周 (SCE 调度)$4K–$12K
E-03Electrical

Knob & tube wiring (1920–1950)

Critical概率
触发条件

Attic / crawl space 见瓷管 + 瓷柱布线

检查方法 · T-30 天

Attic / crawl 巡查 + 插座测 ground (无 ground 即可疑)

缓解步骤
  1. 1.保险公司多数 拒保 含 K&T 房屋 → 必须全屋 rewire
  2. 2.Rewire 时同步装 ground + AFCI/GFCI
  3. 3.禁止 K&T 区域覆盖保温棉 (过热) — 拆除前若有保温先移除
主责Licensed Electrician+2–4 周$10K–$25K
H-03Hazmat

Mold 霉菌 (墙内 / 屋顶 / 厨卫)

High概率
触发条件

拆 drywall 后见黑 / 绿 / 白点 + 霉味 + 历史漏水痕迹

检查方法 · Phase R05 demo 时即时发现

目视 + 含水率 (Tramex/Delmhorst > 16% 持续) + air sample (severe 时)

缓解步骤
  1. 1.< 10 sqft 局部: GC 自行处理, RMR-86 + HEPA vacuum
  2. 2.> 10 sqft 或 stachybotrys: IICRC S520 cert remediation
  3. 3.先 找漏源 (屋顶 / 窗 / 管道) 修好, 否则复发
  4. 4.Containment + negative air + clearance air sample
主责Mold Remediation (IICRC S520)协同Plumber / Roofer (修漏源)+1–3 周$2K–$15K
S-01Structural

窗洞 sill plate / king stud 腐烂 (拆窗后才发现)

High概率
触发条件

老 stucco 房窗框周边历史 caulk 失效, 漏水 5–20 年

检查方法 · Phase R15 拆窗当场

拆窗后用一字螺丝刀戳 sill + king/jack stud + bottom plate, 软 / 进 1/4" = 腐烂

缓解步骤
  1. 1.腐烂仅在 sill: 切除腐烂段 + PT sill 拼接 (≥ 12" 搭接)
  2. 2.腐烂到 king/jack stud: sister stud 加固 (full height, 同尺寸, 2 排钉 16" OC)
  3. 3.腐烂到 header: 临时支撑 → 换 header (依 SE 选型, 不可自行决定)
  4. 4.腐烂到 bottom plate: 切除 + PT plate + Simpson 连接件 + 重新 anchor
  5. 5.全部换新 sheathing (受影响区 + 16" 外延)
  6. 6.新 WRB + sill pan + flashing → 装新窗
主责Framer协同Structural Engineer (header / bottom plate 时), Window installer+3–7 天/窗$800–$3000/窗
S-02Structural

白蚁 / 干木腐 (Termite / Dry rot)

High概率
触发条件

Crawl space / 外墙底部 / 屋檐 见 mud tube / 粉末 / 翅膀残骸 / 木材 hollow sound

检查方法 · T-30 天 + demo 后复查

Pest control inspection (Section 1 report)

缓解步骤
  1. 1.Section 1 (active infestation): tent fumigation OR localized treatment
  2. 2.Section 2 (conditions conducive): 修排水 / 加 vapor barrier / 移走木屑接触土壤
  3. 3.受损木材结构件 sister 或 替换
  4. 4.保留 clearance report 给业主 (refinance / sale 需要)
主责Licensed Pest Control协同Framer+3 天 (tent) 到 +2 周 (structural repair)$1.5K (tent) – $10K+ (含 framing)
P-01Plumbing

Galvanized supply pipe 锈蚀 / 流量不足

High概率
触发条件

1970 前老房, 龙头出水变色 / 水压 < 40 psi / 热水管出 brown water

检查方法 · T-30 天 + Phase R05 拆 drywall 后全线复查

1) 量 static + flowing pressure (gauge 上 hose bib); 2) 拆段看内壁锈瘤 (常剩 < 50% 流通); 3) 全屋 fixture 同时开测降压

缓解步骤
  1. 1.全屋 repipe PEX-A (Uponor) 或 copper L
  2. 2.Manifold 系统 (home-run): 每 fixture 独立支管, 单独 shut-off
  3. 3.新 PRV 装在 main service (LA 多区水压 > 80 psi 必须装)
  4. 4.新 expansion tank @ water heater
  5. 5.Pressure test 100 psi × 1 hr 无降压 → 报 plumbing rough inspection
  6. 6.不可 '只换一半' — 老 galv 残留段会持续锈染新管
主责Licensed Plumber (C-36)+1–2 周$8K–$20K 全屋 repipe
P-02Plumbing

Polybutylene (灰蓝色) / Kitec 召回管

High概率
触发条件

1978–1995 房见灰蓝色塑料管 (Quest/PB) 或 1995–2007 见橙黄黄铜接头 (Kitec)

检查方法 · T-30 天

目视识别管色 + 接头标记

缓解步骤
  1. 1.必须 全屋更换 (保险公司多数拒保)
  2. 2.更换方案同 P-01 PEX-A 或 copper
  3. 3.记录原管照片给业主 (disclosure 用)
主责Licensed Plumber+1–2 周$8K–$20K
SW-02Sewer/Drain

Cast iron drain stack 锈穿 / 内径缩小

High概率
触发条件

1970 前老房 vertical stack, 见外壁 weeping rust / 拍打 hollow

检查方法 · Phase R05 拆 drywall 后

Camera 走立管 + 横管 (拍内壁锈瘤); 拍打听音 (沉闷 = 健康, 空响 = 锈薄)

缓解步骤
  1. 1.Stack 全换 ABS (2"/3"/4")
  2. 2.保留旧 cast iron 横管 ≥ 5 ft 段时, no-hub coupling 转接
  3. 3.Vent stack 同步检查穿屋顶位置 flashing
  4. 4.新增 cleanout @ 每个方向变化处 (CPC 强制)
主责Licensed Plumber+3–7 天$2K–$8K
E-02Electrical

铝线 Aluminum branch wiring (1965–1973)

High概率
触发条件

插座 / 开关接线见银色 (非铜) 单股线

检查方法 · T-30 天 + demo 后

拆插座面板看线芯颜色

缓解步骤
  1. 1.首选: 全屋 rewire 铜线 (彻底但贵)
  2. 2.次选: COPALUM 压接 (UL 认可, 需 cert 工人)
  3. 3.末选: AlumiConn 连接器 + antioxidant (每 device $5–$10)
  4. 4.禁用: 普通 wire nut + Noalox (不是合规方案)
主责Licensed Electrician+1–3 周$2K (AlumiConn) – $15K+ (rewire)
E-04Electrical

Service capacity 不够 (新加 EV / HVAC / induction)

High概率
触发条件

原 100A 加 EV charger 40A + 5T heat pump 50A + induction 50A → 超载

检查方法 · 设计阶段, T-45 天

Load calc (NEC Article 220) by electrician

缓解步骤
  1. 1.升级 200A 或 400A service (SCE 协调)
  2. 2.或 用 smart panel (Span/Lumin) 做 load management 避免升级
  3. 3.EV charger 用 NEMA 14-50 + load-share device
主责Electrician协同SCE+2–6 周$3K (smart panel) – $8K (200A upgrade)
M-01Moisture

Slab / subfloor moisture test 失败 (装地板前)

High概率
触发条件

装 engineered hardwood / LVP 前 slab MC > 4 lb/1000sqft/24hr (calcium chloride) 或 > 75% RH (in-situ probe)

检查方法 · Phase R45 装地板前

ASTM F1869 (CaCl) 或 ASTM F2170 (RH probe, gold standard); 每 1000 sqft 3 个测点

缓解步骤
  1. 1.确认 vapor barrier (10 mil) 是否存在; 老 slab 多数 没有
  2. 2.无 vapor barrier + 高 MC → 必须 装 moisture mitigation system (Koster VAP I 2000 / Aridus / Mapei Planiseal VS) $3–$5/sqft
  3. 3.或 改地板类型: 瓷砖 (不怕水) / 高规格 LVP (制造商允许更高 MC)
  4. 4.硬木 不要 强装, 6 个月内必然 cupping / crowning
主责Flooring installer协同Concrete sealer applicator+1 周 (test) + 1 周 (mitigation)$3K–$8K (1500 sqft mitigation)
M-03Moisture

Shower pan flood test 失败

High概率
触发条件

瓷砖装前 shower pan RedGard + flood test 24 hr 水位下降 > 1/8"

检查方法 · Phase R45 瓷砖前

封 drain → 注水到 curb 下 1" → marked 水位 → 24 hr 复测

缓解步骤
  1. 1.找漏点: drain weep hole 堵 / liner 折角破 / curb 内含水
  2. 2.RedGard 补涂 2 道 + 重测
  3. 3.严重: 撕 cement board 重做 hot mop 或 Schluter Kerdi 系统
  4. 4.通过后才能贴瓷砖, 否则 6 个月漏到楼下/邻房
主责Tile setter / Plumber+2–5 天$500–$3K
W-01Window/Door

Retrofit 窗装在已变形 / 腐烂 frame 上

High概率
触发条件

选 retrofit (insert) 方案省钱省工时, 未做木结构检查

检查方法 · Phase R15 拆窗当场

拆窗扇后强制 8 点检查: sill 4 角 + 两侧 jamb + header 2 端 (螺丝刀戳)

缓解步骤
  1. 1.任何点位 软 / 进 1/4" → 立即 升级 full-frame 方案 (cut-back stucco)
  2. 2.Sill 变形 > 1/8" / 3 ft → 必须 重做 R.O.
  3. 3.Header 下沉 → SE 评估 + 换 header
  4. 4.新窗 R.O. = unit + 1/2" shim 间隙 each side, 不可硬塞
  5. 5.Plumb + level + square 三项: 对角差 ≤ 1/8" 才能 fix
主责Window installer协同Framer+2–5 天/窗$500–$2500/窗 升级
PM-01Permit

无证旧改 (前业主 unpermitted addition / 改造)

High概率
触发条件

现状 vs city record 不符 (county assessor sqft 对不上)

检查方法 · T-60 天 设计阶段

Pull permit history (LADBS Online Building Records) + 现场量 vs 图

缓解步骤
  1. 1.决定方案: (a) 补办 permit (legalize) (b) 拆除恢复原状 (c) 维持现状 (业主接受风险)
  2. 2.Legalize 流程: as-built drawings + structural calc + 暴露所有 framing 给 inspector
  3. 3.费用: permit fee + 罚款 (2–5x normal) + 可能 SE retrofit
  4. 4.不处理: refinance / sale 会被 lender 卡
主责GC + Architect协同Structural Engineer+4–12 周$3K–$30K+
SW-03Sewer/Drain

ABS / DWV 反坡 / 通气不足 (历史 DIY 改造)

Medium概率
触发条件

前业主 DIY 改厨卫, 见反坡 / S-trap / 缺 vent

检查方法 · Phase R20 plumbing rough

目视 + level 测坡度; smoke test 找 missing vent

缓解步骤
  1. 1.横管坡度 1/4" per foot (2" pipe), 1/8" (4" pipe)
  2. 2.S-trap 改 P-trap + AAV (air admittance valve) 或 新走 vent 到屋顶
  3. 3.每 fixture 必须 vented (CPC 906)
  4. 4.Plumbing top-out inspection 通过 city 才能 cover
主责Licensed Plumber+2–5 天$500–$3K
M-02Moisture

Crawl space 积水 / 高湿 / vapor barrier 缺失

Medium概率
触发条件

Crawl space RH > 70% / 积水 / 无 6-mil barrier / wood joist 含水率 > 18%

检查方法 · T-30 天

Crawl 进入目视 + 湿度计 + 木材 MC

缓解步骤
  1. 1.找漏源 (排水反坡 / 邻居灌溉 / 下水漏)
  2. 2.6-mil vapor barrier 全覆盖 + 接缝 6" overlap + 胶带
  3. 3.Sump pump 如有积水
  4. 4.Encapsulation (high-end): 全封闭 + dehumidifier $8K–$15K
  5. 5.现有腐烂 joist / sill 一并 sister 或 换新
主责GC协同Pest / Foundation specialist+3–7 天$1.5K (basic) – $15K (encap)
W-02Window/Door

Title 24 fenestration 不合规 (新窗 U-factor / SHGC 不达标)

Medium概率
触发条件

新增 / 更换窗户 ≥ 75 sqft 或 ≥ 50% 现有窗 → 触发 Title 24 prescriptive

检查方法 · T-45 天 选型时 + 进场每樘核对

查所有新窗 NFRC label: U-factor ≤ 0.30, SHGC ≤ 0.23 (LA climate zone 8/9)

缓解步骤
  1. 1.下单时 spec sheet 必须见 NFRC 数值
  2. 2.保留 NFRC 标签 不要 撕, city inspector 现场看
  3. 3.如超 75 sqft, 需 Title 24 报告 + HERS rater 现场验证
  4. 4.Skylight 不可超总屋顶面积 5%
主责GC / Title 24 consultant协同Window installer+1 周 if 漏报$500–$2K consultant
PM-02Permit

C&D recycling 不达标 (LA 市 ≥ 65%)

Medium概率
触发条件

未提前规划分类, 全部混装 dumpster

检查方法 · T-7 天 + 全程

Final inspection 时 city 查 weight ticket + recycling facility receipt

缓解步骤
  1. 1.开工前 注册 LA Sanitation C&D program
  2. 2.现场 至少 2 个 bin: 金属 (废品站) + 混合
  3. 3.混凝土 / 砖石 separate haul 到 inert facility
  4. 4.保留 所有 weight ticket → 完工提交 compliance report
主责GCFinal inspection 卡 1–2 周罚款 + 重新分拣 $1K–$3K
PM-03Site

邻居纠纷 (噪音 / 震动 / 粉尘 / 占道)

Medium概率
触发条件

无书面通知 + dumpster 占道 + 早 7 点前施工

检查方法 · T-30 天

施工日志 + 邻居反馈

缓解步骤
  1. 1.开工前 30 天 书面 通知 directly adjacent + across street 邻居
  2. 2.施工时间 严格 LA 噪音 ordinance: 工作日 7am–9pm, 周六 8am–6pm, 周日不施工
  3. 3.Demo 前 拍邻居外墙 / 围栏 / 窗户存档
  4. 4.Dumpster 占道前 拉 street use permit (LADOT)
  5. 5.现场 GC 联系电话牌挂围栏
主责GC不定 (投诉 → stop work order)$500–$5K (罚款 / 修邻居损坏)