LA Single-Family · Build Sequence

标准施工顺序与工序细节

Scope

适用范围：洛杉矶县 / 市 single-family wood-frame，slab-on-grade 或 raised foundation，stucco 立面。完整工序 13 阶段，典型工期 7–9 个月（从 permit 拿到到 C of O）。所有节点对照 LA 城市/县 building permit 报验要求 + 主流 GC 实践。

Phase 00

土建准备 / Site Prep & Foundation

工期2–4 周

Foundation pre-pour (rebar + UFER ground + setbacks)

ExcavationConcreteSurveyor

施工要点

Survey 复核 lot lines / setbacks，先打 corner stakes 再 grade
Slab edge 加 perimeter footing ≥ 12" deep × 15" wide（LA seismic D 区）
UFER ground bar 必须 ≥ 20' 连续 rebar 浇在混凝土内
Plumbing under-slab rough-in 必须 in-place 才能 pour（一次性，事后无法改）
Vapor barrier 10 mil under slab + sand bed 2"

常见坑

· Setback 实测和 plot plan 偏差 > 6" → 重新申报
· Slab pour 前忘记预留 shower drain rough → 切割昂贵

Phase 10

结构粗框 / Rough Framing

工期3–5 周

Roof sheathing nail inspection + shear wall inspection

FramerCrane (for trusses)

施工要点

Sill plate 必须 pressure-treated + anchor bolt 6' OC + UFER strap
Shear wall nailing schedule 严格按 structural plan（钉间距错就要返工）
Window / door rough opening = unit size + 2" W × 2-1/2" H 标配
Roof sheathing 7/16" OSB + H-clip + 8d nails 6/12
屋顶 truss 上之前先确认 HVAC 设备尺寸（attic 安装通道）

常见坑

· Header size 与 plan 不符 → city inspector 红牌
· Shear nail 漏打 → 必须 cut drywall 重打，损失大

Phase 15

外墙防水 / WRB + Window Install

工期1 周

Window flashing inspection (部分城市)

FramerWindow installer

施工要点

2 层 grade-D building paper 或 1 层 Tyvek CommercialWrap
窗洞先做 sloped sill pan（最后一道防线）
窗户安装顺序：sill flashing → window → jamb flashing → head flashing
Head flashing 必须 lap 在 WRB 上层（反过来就漏）
Weep screed 距 finish grade ≥ 4" / 混凝土 ≥ 2"

常见坑

· Tyvek 与 sill pan 顺序反 → 雨季漏水入墙
· 窗安装 nailing fin 用错胶（仅用 3M 8067 或同等 flex flashing tape）

Phase 20

MEP 粗装 / Rough Plumbing-Electrical-HVAC

工期3–4 周（并行）

Plumbing top-out + Electrical rough + HVAC rough（独立 3 次）

PlumberElectricianHVACLow-voltage

施工要点

Plumbing 先于 electrical，HVAC 最后（duct 占空间最大）
厨房 island 走管在 slab 阶段已预留，此阶段只接岛柜内立管
Electrical: 240V 给 EV charger / 烘干机 / 空调 / 烤箱提前定位
HVAC duct R-8 insulation + mastic sealed joints（CA Title 24 强制）
Low-voltage（CAT6 / coax / speaker / Ring）此阶段一次性走线

常见坑

· 电箱位置与 plan 不符 → city 拒验
· Recessed light 与 ceiling joist 冲突 → 此阶段必须现场调位置（drywall 后改一倍价）

Phase 25

外墙 Stucco / Exterior Cladding

工期3 周（含养护）

Lath inspection（金属网验收）

LatherPlasterer

施工要点

Self-furring lath（17 ga）+ 1" galvanized staples 6" OC
Scratch coat 3/8" + 横划线
Brown coat 7 天养护，每天 mist 1–2 次（LA 干燥气候必做）
Finish coat 工艺一气呵成（停手会出 cold joint）
Control joint 每 144 sqft + 长宽比 ≤ 2.5:1（见 stucco SKU）

常见坑

· Brown coat 没养护就上 finish → 后期开裂
· Window 周边没留 backer rod gap → stucco 与窗框开裂

Phase 30

保温 + Drywall

工期2–3 周

Insulation inspection（HERS rater on site）

InsulatorDrywall hanger + taper

施工要点

墙体 R-15 batt + ceiling R-38（CA Title 24 climate zone 8/9）
Air sealing：所有 penetration 用 fire-block foam 封堵
Drywall 5/8" Type X 在 garage 与 garage 共墙 + ceiling
Taper 最少 3 道：embed + fill + skim，最后 Level 4 / Level 5（高端）
厨卫 cement board 此阶段一并装（不是 drywall）

常见坑

· Insulation 没做 grade I 安装（缝隙）→ HERS test 失败重做
· Drywall Level 没和油漆队对齐 → 漆后看出接缝

Phase 35

底漆 + Trim 粗装 / Prime & Trim Out

工期1–2 周

无

PainterFinish carpenter

施工要点

Drywall 整体喷 PVA primer 一道（封干墙 + 找色差）
Baseboard / casing / crown 装订（见 trim SKU）
Door slab + hardware（铰链 / 锁芯）此阶段装
所有钉孔 putty + sand 220g
门套 plinth block / corner block 同步

常见坑

· Trim 装前不喷 primer → 后期门套色差
· Baseboard 与未装的地板基准不一致 → 装地板后留缝

Phase 40

橱柜 + 台面 / Cabinet & Countertop

工期2 周

无

Cabinet installerStone fabricator

施工要点

墙面平整度复核 ≤ 1/8"/8'，超了先修补
Upper cabinet 先装（操作空间大），后装 base
Base cabinet 装完后 template 台面（不能用 cabinet 图纸）
台面 fab 5–10 天，再回装
Backsplash 在台面装完之后做

常见坑

· Cabinet 装早了 → 油漆 / 地板时被刮花
· 台面没做 final template，直接按图加工 → seam 不准

Phase 45

瓷砖 + 地板 / Tile & Flooring

工期2–3 周

无

Tile setterFlooring installer

施工要点

顺序：湿区瓷砖 → 干区地板（不会被瓷砖工踩坏）
淋浴 RedGard 防水后 flood test 24 hr
硬木 / engineered hardwood 必须 acclimate 5–14 天（见地板 SKU）
LVP 漂浮装四周 3/8" 伸缩缝
门套底部预先 undercut，让地板 slip-in（更干净）

常见坑

· 干木地板 acclimate 不够 → 6 个月后起拱
· 瓷砖在橱柜之前装 → 浪费瓷砖 + 找平麻烦

Phase 50

卫浴洁具 + 灯具 / Plumbing & Electrical Trim

工期1 周

Final plumbing + Final electrical（一般合并 final building）

PlumberElectrician

施工要点

马桶 / 水槽 / 浴缸 / 龙头全装
Recessed light trim / 吊灯 / 风扇全装
插座 / 开关 face plate 装最后
Smoke + CO detector 全屋装（hard-wired + 10-yr battery backup）
GFCI 测试 / AFCI breaker 测试

常见坑

· Recessed trim 与油漆色差 → 必须 same brand same color
· GFCI 装在 panel 而非插座 → 不符合 CEC（必须 outlet GFCI）

Phase 55

面漆 / Final Paint

工期1 周

无

Painter

施工要点

墙面 2 道面漆（spray + back-roll）
Trim / 门 / baseboard 2 道 Semi-Gloss 或 Advance Satin（见油漆 SKU）
天花 1 道 flat ceiling paint（如有划痕补一道）
Touch-up kit 留 1 gal / 颜色给业主

常见坑

· Spray 不 back-roll → 枪痕在侧光下明显
· Trim 与墙混色喷涂 → 反工

Phase 60

外墙油漆 + 屋顶收尾 / Exterior Paint & Roof

工期1 周

无

PainterRoofer (final)

施工要点

Stucco 养护 ≥ 28 天 + pH 测 < 10 才能上漆
Trim / fascia / 大门顺序：trim → wall → 大门
屋顶 final flash / gutter / downspout 收尾
雨水 splash block / 远离地基 ≥ 3'

Phase 70

清洁 + Punch List + Final Inspection

工期1 周

Final building inspection（C of O）

CleanerGC walkthrough

施工要点

Construction clean → polish clean 2 轮
Punch list 自检 → 业主 walkthrough → 整改
提交 final inspection 申请，必须 final 通过才能 C of O
C of O 拿到才能 close escrow / 入住
1-yr workmanship warranty 文件交付业主

常见坑

· Final 报验前漏一项 sub-trade final（如 HVAC final）→ city 拒验
· Punch list 整改后没复查 → 入住后扯皮